Tragbarkeit der Hypothek: So sichern Sie Ihr Wohneigentum im Alter

Tiefe Zinsen liessen in den letzten Jahren die Nachfrage nach Hypothekar­krediten für Wohn­eigentum deutlich steigen. Was oft vergessen geht: Die Bank besteht auch nach der Pensio­nierung auf ihrer Tragbar­keits­berechnung.

Immobilienkäufer und -käuferinnen von selbstbewohntem Wohneigentum können bis zu 80% des Immobilienwerts durch einen Hypothekarkredit finanzieren. In der Regel sind sie verpflichtet, die Belehnung während maximal 15 Jahren oder spätestens bis zum Pensionierungsalter auf 65% zu reduzieren (Amortisation). Die Tragbarkeitsregel der Kreditgeber schränkt die maximale Finanzierungshöhe zudem zusätzlich ein. Diese Regel besagt, dass die laufenden Kosten (Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten und Amortisationszahlungen) einer Immobilie höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens der Kreditnehmerin oder -nehmers betragen dürfen. Dieser Grundsatz gilt auch nach dem Eintritt ins Pensionierungsalter und sorgt bei einigen Wohneigentümern für Kopfzerbrechen – denn sie müssen mit der Pensionierung damit rechnen, dass sich das Einkommen um 30% bis 40% reduzieren kann.

Tragbarkeit Hypothek: Kalkulatorischer Zinssatz als Herausforderung

Zu den laufenden Kosten der Immobilie nach der Pensionierung gehören die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten. Dieser Punkt stellt allerdings für einige Kreditnehmende im Pensionsalter eine Herausforderung dar: Während die Finanzierungsinstitute für die jährlichen Unterhaltskosten 1% des Immobilienwerts veranschlagen, rechnen sie bei den Hypothekarzinsen nicht mit den aktuell tiefen Werten, sondern gehen von einem kalkulatorischen Hypotherkarzins von 4.5% bis 5.0% aus. Dies soll die Zahlungsfähigkeit der Hypothekarschuldner und
-schuldnerinnen auch bei grösseren Zinsanstiegen sichern. Beträgt der Wert einer Immobilie CHF 1 Million und die Hypothekarschuld CHF 650‘000, benötigen Wohneigentümerinnen und -eigentümer im Pensionsalter demnach Einnahmen von monatlich ca. CHF 10‘000, um die Tragbarkeitsregeln der Hypothekargeber für die Immobilie zu erfüllen (siehe nachstehendes Kalkulationsbeispiel):

Können Wohneigentümer nach der Pensionierung die Tragbarkeitsregel nicht mehr erfüllen, so verlangen die Kreditgeber in vielen Fällen eine unmittelbare Teilamortisation der Hypothekarschuld. Damit ist die Tragbarkeit wieder hergestellt. Solche geforderten Teilamortisationen erreichen nicht selten die Höhe eines sechsstelligen Frankenbetrags und können die Kreditnehmenden in finanzielle Bedrängnis bringen. Im schlimmsten Fall kann es sogar dazu führen, dass sie ihr Haus verkaufen müssen, falls sie keinen anderen Hypothekargeber finden.

Wie sieht die Pensionierungsplanung aus?

Damit die Immobilienkosten auch nach der Pensionierung einen Drittel des Einkommens nicht überschreiten, ist der Ruhestand möglichst frühzeitig zu planen. Dabei ist es ratsam, ab dem 50. Lebensjahr Antworten auf wichtige Fragen zu finden und daraus ein Budget zu erstellen:

• Welches Einkommen steht nach der Pensionierung zur Verfügung?
• Welche Lebenshaltungskosten sind zu erwarten?
• Welcher Lebensstil oder welche Hauptaktivitäten sollen nach der Pensionierung im Vordergrund stehen?
• Wo und wie möchte man wohnen?
• Welche Renovationen oder wertvermehrenden Investitionen an der Immobilie lassen sich vor der Pensionierung noch tätigen? 
  
  

Wie lässt sich die Tragbarkeit der Hypothek im Pensionsalter absichern?

Der Zeitfaktor spielt eine wichtige Rolle, um die nachhaltige Tragbarkeit der Hypothek abzusichern. Je früher Wohneigentümerinnen und -eigentümer mit der erwähnten Pensionierungsplanung beginnen, desto umfangreicher die Möglichkeiten, um das Renteneinkommen zu maximieren oder die Wohnkosten zu senken.

Hypothekarbelastung senken

Mit regelmässigen Amortisationszahlungen lässt sich die Hypothek graduell reduzieren, damit die Zinskosten nach der Pensionierung tiefer ausfallen. Hierbei gilt es zu berücksichtigen, dass sich das Zinsniveau wieder erhöhen kann und die Amortisationszahlungen nicht die erhoffte Zinssenkung bewirken können. Doch zumindest dämpfen sie die Kosten des Zinsanstiegs und das Verhältnis von Eigenmitteln zur Höhe der Hypothek verbessert sich.

Einkommen für das Pensionsalter optimieren

Einkauf in Pensionskasse: Mit freiwilligen Einkäufen in die berufliche Vorsorgeeinrichtung lassen sich Beitragslücken in der Pensionskasse schliessen und die eigene Altersvorsorge optimieren. Versicherte schaffen damit einen Ausgleich zwischen dem effektiv vorhandenen und dem nach Leistungsreglement der Vorsorgeeinrichtung maximal möglichen Altersguthaben. Beitragslücken in die berufliche Vorsorge entstehen unter anderem auch durch Lohnerhöhungen im Laufe der Erwerbstätigkeit. Ein Einkauf in die Pensionskasse bringt zudem eine Reihe von Vorteilen:

• Höheres Ersatzeinkommen im Alter durch höhere Altersrenten
• Höhere Verzinsung als bei der privaten Vorsorge 3a
• Steuervorteile: Freiwillige Einkäufe in die Pensionskasse lassen sich vollumfänglich von der Einkommenssteuer abziehen
• Bezug des freiwillig einbezahlten Kapitals nach drei Jahren möglich: etwa für die Amortisation des Wohneigentums oder anstelle der Rente bei Pensionierung

Vorbezug aus Pensionskasse für den Immobilienkauf frühzeitig zurückzahlen

Es lohnt sich, allfällige Vorbezüge aus der Pensionskasse für den Kauf der Wohnimmobilie möglichst rasch zurückzuzahlen. Der Mindestbetrag für eine Rückzahlung beträgt CHF 10'000. Je nach Pensionskasse profitieren Versicherte mit jeder Rückzahlung von einer attraktiven Verzinsung. Mit den frühzeitigen Rückzahlungen lassen sich zudem die durch den Vorbezug entstandene Vorsorgelücke für die Altersleistungen schliessen und das Renteneinkommen erhöhen, was die Tragbarkeit der Hypothek erhöht.

Steuervorteile nutzen

Die Höhe der Hypothek hat einen signifikanten Einfluss auf die Steuerbelastung. So ist es in vielen Fällen nicht sinnvoll, die Hypothek übermässig zu amortisieren. Denn wenn der Schuldzinsabzug und die laufenden Unterhaltskosten in der Steuererklärung geringer sind als der Eigenmietwert des Eigenheims, erhöht sich die Steuerbelastung.

Fazit: Nachhaltige Tragbarkeit der Hypothek frühzeitig planen

Eine frühzeitige Pensionierungsplanung hilft, um die Tragbarkeit der Hypothek im Alter und damit die weitere sorgenfreie Nutzung des Wohneigentums abzusichern. Gleichzeitig schafft die rechtzeitige Planung auch Spielraum, um beispielsweise dem Szenario steigender Hypothekarzinsen entgegenzuwirken. Mit freiwilligen Einkäufen in die Pensionskasse und der raschen Rückzahlung von Vorbezügen aus der beruflichen Vorsorge lässt sich das Renteneinkommen maximieren. Gleichzeitig tragen massvolle Amortisationszahlungen dazu bei, die Belastung durch steigende Hypothekarzinsen zu dämpfen.